ASIA: VASTINE HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUKSEN ANTAMAN LAUSUNNON JA SELVITYSTEN JOHDOSTA

ASIAN DIAARINUMERO 308/4/00

VASTINEEN ANTAJAT:

52 Asunto Oy Alakiventien osakasta (nimet jätetty pois internetissä julkaistavasta versiosta)

ASIAMIES:

Ulla-Riitta Harju

Prosessiosoite: Aatsto Ulla-Riitta Harju Oy

PL 951, 00101 HELSINKI

puh. (09) 5860 510, fax (09) 5860 5118

VASTINE:

Edellä mainitut kantelijat uudistavat kaiken kantelussaan lausutun ja lausuvat Helsingin kaupunginhallituksen sekä siihen liitettyjen selvitysten johdosta lisäksi seuraavaa:

Kaupunginhallituksen vastine, Pekka Kaarni:

Helsingin kaupunki katsoo vastineessaan mm. että:

"tässä tapauksessa ei vuokramies voi vaatia, millä tavalla vuokra-alue kunnostetaan (s.1)",

"kantelijoiden perusteluissa on viitattu myös KKO:n ratkaisuun KKO 1992:165, joka ei kuitenkaan tue nyt esillä olevassa tapauksessa kantelussa mainittuja vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita, koska po. ratkaisu liittyy sopimussuhteeseen ja toimeksiantoon, joista ei nyt ole kysymys, sillä esillä olevassa tapauksessa sopimussuhdetta ei ole kaupungin ja osakkeenomistajien kesken, vaan maanvuokrasuhde on voimassa yhtiön ja kaupungin kesken.(s.2)" sekä että

"vuokranantaja voi siis valita perusparannustöiden luontoisten töiden suoritustavan vuokramiehestä riippumatta."

Todettakoon lyhyesti, ettei kaupunki ole mitenkään perustellut sitä kannanottoa, miksei vuokramies voisi vaatia maanvuokrasopimuksen kohteena olevan maa-alueen puhdistamista nyt puheena olevan kaltaisissa tapauksissa. On selvää, ettei maanvuokralakia säädettäessä ole voitu edes ajatella tämän kaltaisia ongelmia. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin yleisesti katsottu, että silloin kun vuokramaan puutteellisuus on vuokranantajan toimin poistettavissa, on vuokralaisella kannekelpoinen oikeus vaatia kunnostustoimia. (Ks. Hakulinen: Vuokraoikeus I maanvuokra, 1967, 2. 69)

Asia ei siten ole lainkaan niin yksiselitteinen kuin kaupunki vastauksessaan antaa ymmärtää. Kaupunki onkin tukeutunut vain ja ainoastaan Wirilanderin oikeuskirjallisuudessa esittämään eikä muuhun.

Maanvuokralain peruslähtökohtana on vuokranantajan velvollisuus pitää vuokra-alue koko vuokra-ajan kunnossa ja siinä käytössä, johon se on vuokrattu. Sama perusperiaate on sisältynyt jo vanhaan maanvuokralakiin, jolta ajalta on olemassa kantelussa mainitsemamme KKO:n ratkaisu vuodelta 1930.

Tuomioistuimen ratkaisu puhdistamisvelvoitteen osalta ei välttämättä päätyisi tukemaan Wirilanderin kantaa, joka ei ole perusteltu tämän kaltaista tapausta varten. Asiassa jouduttaisiin hakemaan tukea soveltuvin osin myös irtaimen kauppaa koskevista säännöksistä. Tarkasteltaviksi voisivat tulla myös huoneenvuokraa koskevat säännökset erityisesti määräaikaississa vuokrasuhteissa ja siinä olevat vuokranantajan velvoitteet suhteessa maanvuokralakiin.

Missään tapauksessa vuokranantajan oikeus puhdistaa alue haluamallaan tavalla ei voi tarkoittaa sitä, että se valitsee puhdistamistavan, jolla se "puhdistaa" pois myös vuokralaisen omistamat rakennukset yksipuolisesti tarjoamaansa korvausta vastaan, sekä poistaa alueen sopimuksen mukaisesta asuinkäytöstä. Paitsi, että maan hallinta asuintarkoituksiin muuttuu mahdottomaksi, niin sillä puututaan vuokralaisen omaisuuden suojaan vailla laillista perustetta, jota siis vieläkään ei ole olemassa.

Tässä tapauksessa ei enää puhuta puhdistamistavasta ja sen valinnasta, vaan selkeästi sopimusrikkomuksesta.

Vahingonkorvausoikeuden periaatteiden mukaisesti kaupungin tulee siten saattaa asunto oy:n osakkaat samaan asemaan, jossa he olisivat olleet ilman vahinkoa.

Siten kaupungin vastauksessa esittämä väite siitä, ettei KKO:n ratkaisu 1992:165 soveltuisi nyt puheena olevaan tapaukseen, on vähintäänkin outoa tulkintaa. Tapauksen oikeusohjeena ei ole, että sitä noudatettaisiin pelkästään sopimussuhteissa, jotka koskevat toimeksiantoa.

KKO: ratkaisulla on haluttu suojata niiden oikeudet, jotka varsinaisesti eivät ole sopimussuhteen osapuolia, mutta jotka kuuluvat samaan intressipiiriin eli joille sopimussuhteessa olevan virheen vuoksi vahinko viime kädessä aiheutuu.

Viittaan tältä osin nimenomaisesti kantelun liitteenä 12 toimitettuun OTT Mika Hemmon asiantuntijalausuntoon, jossa mm. juuri mainitun oikeustapauksen osalta on todettu, että:

"KKO:n käytännössä on 1990-luvulla ulotettu sopimusperusteinen korvausvastuu käsittämään useita sellaisia oikeussuhteita, joissa osapuolilla ei ole välitöntä sopimussuhdetta, mutta vahingonkärsijä on kuitenkin selvästi sopimuksen suojatarkoituksen piirissä." (lausunnon s.6-7)

Maanvuokrasopimuksen, jolla Asunto Oy:n hallitsema tontti on sille asumistarkoituksiin myönnetty, suojaamispiirin kohteena ovat nimenomaan alueella asuvat asunto-oy:n osakkaat. Helsingin kaupunki on vuokranantajana täysin kiistänyt sen, että se toiminnallaan olisi aiheuttanut vahinkoa osakkaille. Kaupungin lähtökohta onkin ollut siten poliittisesti ajateltu, asukkaat saavat "kädenojennuksena" runsaan käyvän hinnan ja lahjaksi luovutusvoittoveron ja muuttokorvauksen. Tämä onkin aiheuttanut sen, että keskusverolautakunnan ennakkopäätöksen mukaan kyseessä onkin lahja, josta osakkaat joutuvat maksamaan veroa. Ennakkotietohakemus Keskusverolautakunnalle on laadittu kaupungin toimeksiannosta, vaikka kaupunki on saanut kaksi osakasta sen allekirjoittamaan. Se joudutaan korjaamaan esittämällä oikeat perustiedot Keskusverolautakunnalle muiden osakkaiden allekirjoittamana.

Kantelijat katsovat kyseessä olevan vain ja ainoastaan poliittisesti laaditun rakennelman, joka ei sisällä sanaa vahinko.

Poliittinen päätös, joka on tehty maanvuokrasopimuksen olemassaolo täysin sivuuttaen, ja pyritään kaupungin lausunnossa legitimoimaan maanvuokraoikeuden mukaiseksi, osoittaa, ettei asiaa ole asianmukaisesti valmisteltu saati sitten maanvuokrasopimuksen aiheutuvia velvotteita olisi asianmukaisesti kaupunginvaltuustolle esitelty.

Suhteellisuusperiaatteesta:

Viranomaisia toiminnassa sitovan suhteellisuusperiaatteen osalta kaupunki katsoo, että koska ympäristölupa on kaupungin toiminnalle myönnetty, on hanke suhteellisuusperiaatteen mukainen, ja asunto-oy:n rakennusten purkaminen perusteltu.

Ympäristökeskuksen päätös ei ole lainvoimainen. Siitä on valitettu mm. juuri sillä perusteella, ettei hankkeen vaihtoehtoja ole riittävissä määrin tutkittu sen selvittämiseksi, olisiko jokin muu ratkaisu ollut mahdollinen. Oheistan taloyhtiön valituksen sekä sen liitteenä olleen taloyhtiön hankkiman asiantuntijalausunnon, joka osoittaa, että on olemassa myös muita teknisiä vaihtoehtoja ja että olisi ollut mahdollista löytää myös sellainen tekninen ratkaisu, jossa osakkaiden omaisuuden ja asumisen suoja olisi voitu turvata. (LIITE 1)

Mielenkiintoista asiassa on se, että ympäristökeskuksen päätöksessä ei ole missään otettu kantaa eri kunnostusvaihtoehtoihin, vaan käsitelty vain kaupungin esitystä. Siten tosiasiallista eri vaihtoehdot arvioivaa kunnostuspäätöstä ei ole (vielä) olemassa.

Asiassa on selvinnyt lupahakemuksen käsittelyn aikana, ettei alue todennäköisesti edes ole ollut niin saastunut kuin on väitetty ja että päätös on ollut hätiköity. Uudenmaan Ympäristökeskuksen ylitarkastaja Pekka Häkkisen sanoja lainatakseni, koska "asia oli jo mennyt niin pitkälle, ei hakemusta voitu hylätä".

Toisaalta Uudenmaan ympäristökeskuksen lupaa koskeva ratkaisu sisältää merkittävän ehdon, jonka mukaisesti mihinkään ympäristöluvan tarkoittamiin toimiin ei saa ryhtyä ennen kuin asunto oy on antanut valtakirjan tai asunto-osakeyhtiön osakekanta on saatu kokonaisuudessaan kaupungin haltuun.

Päätöksessä on siten tunnustettu osakkaiden perustuslain mukaiset oikeudet. Kokonaan toinen asia on, voiko luvassa hyväksytty kunnostussuunnitelma perustua seikkoihin, jotka ovat ennen aikaisia ja epävarmoja kuten osakkaiden asuntojen myyminen kaupungille.

Rakennusviraston lausumassa kiinnittää huomiota tapa, jolla virasto selittää huolimattomuusvirheeksi sen, ettei puhdistettavan maan hallinnasta annettu totuudenmukaisia tietoja ympäristölupa-asiassa. Lausunnon mukaan:

"Virhe aiheutui yksinomaan huolimattomuudesta eikä tarkoituksena ollut johtaa lupaviranomaisia miltään osin harhaan.(s.2)

Oheistan Kiinteistöviraston kiinteistöluettelonhoitaja Maarit Kuvajan allekirjoittaman "erään alueen saanto- ja hallintaselvityksen", joka on annettu ympäristökeskukselle erityisestä pyynnöstä, ja jossa omistusoikeusselvityksen jälkeen todetaan, että: (LIITE 2)

"Ko. alue on Helsingin kaupungin kiinteistöviraston hallinnassa."

Rakennusviraston toimesta on lisäksi lähetetty Ympäristökeskukselle naapuritonttien tiedot, joissa vuokramaalla olevien naapuritonttien haltijat on lueteltu. (LIITE 3)

Uudenmaan Ympäristökeskus on toimistomme pyynnöstä ilmoittanut, että em. selvitykset on saatu ympäristökeskuksen pyynnöstä, koska ympäristökeskuksen mukaan maanhallintaolosuhteet varmistetaan aina erikseen hakijalta, jotta asianosaisten kuuleminen toteutetaan oikein. (LIITE 4)

Kaupunki onkin lähtenyt siitä, että naapuritonttien haltijoita/ omistajia on syytä kuulla, asianosaisena ollutta asunto oy:tä sen sijaan ei.

Siten kaupungin väite siitä, että kyseessä olisi puhdas vahinko, ei vaikuta uskottavalta, kun maan hallintaolosuhteita on nimenomaan erikseen tiedusteltu, ja erilliseen tiedusteluun on nimenomaisesti vastattu vakuuttaen, että alue on kokonaan kaupungin hallinnassa.

Silkalta "vahingolta" se ei vaikuta senkään valossa, mitä Saarinen asiasta lausui allekirjoittaneelle 22.9.1999 yleisötilaisuudessa, jossa käsiteltiin ympäristölupa-asiaa. Saarinen myönsi tienneensä lupahakemusta allekirjoittaessaan, että asunto oy:n tontilla oli voimassa oleva maanvuokrasopimus ja ettei kaupunki hallinnut tonttia.

Maanvuokrasopimuksen ja sen kaupungille aiheuttamien velvoitteiden mainitsematta jättäminen on kautta linjan ollut järjestelmällistä. Valtuustolle se on jätetty kertomatta, yva-menettelyä koskevassa hakemuksessa sitä ei ole tuotu ympäristökeskukselle ilmi, ei ympäristölupahakemuksessa, eikä vielä silloinkaan, kun sitä on nimenomaisesti ratkaisevan viranomaisen taholta tiedusteltu.

Toisaalta kaupunki kyllä vielä keväällä 1999 ennen 1.6.1999 mielsi tarvitsevansa asunto oy:n valtakirjat kaikille tonttia koskeville toimilleen, miksi ei siis tälle, jossa koko yhtiö on ollut tarkoitus "pyyhkäistä pois kartalta".

Viittaan kantelun yhteydessä Teille toimitettuihin yhtiön ja rakennusviraston välisten kokousten pöytäkirjoihin.

Kaupungin menettely tältä osin on enemmän kuin moitittavaa.

Kyseessä on selkästi viranomaiselle annettu harhaanjohtava tieto asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista.

Asiaa ei voida puolustella sillä, ettei asiasta aiheutunut vahinkoa. Olisi aiheutunut, elli asunto oy viime tipassa olisi päässyt puuttumaan asiaan.

Kantelijoiden kannalta merkitystä on sillä, mitkä ovat olleet kaupungin tarkoitusperät tässä asiassa. Onko asia ollut tarkoitus saada mahdollisimman vähin äänin tarpeeksi pitkälle, joka ei jättäisi tilaa perääntymiselle, mikä nyt näyttää onnistuneen ottaen huomioon lopputulos.

Pekka Korpisen vastine:

Korpisen vastauksessa aiheuttaa ihmetystä apulaiskaupunginjohtajan kommentti, jonka mukaan:

"Kaupungin tarjoama reilu käypä hinta yhdessä asiaan liittyvien muiden korvausten kanssa ei ole normaali ostotarjous vaan ehdotus kokonaisvaltaiseksi vapaaehtoiseksi ratkaisuksi. Tosiasiassahan asunnoilla ei näissä olosuhteissa ole juuri mitään myyntiarvoa vapailla markkinoilla." (s.4)

On selvää, että asunnoilla ei ole vapailla markkinoilla myyntiarvoa. Se, ettei niillä ole myyntiarvoa johtuu taas kaupungin sopimusrikkomuksesta asunto oy:tä kohtaan sekä kaupungin vastuusta kaavoittajana ja julkisoikeudellisena yhteisönä.

Tämän vuoksi on käsittämätöntä, että Korpinen Eduskunnan oikeusasimiehelle antamassaan vastauksessa vetoaa asuntojen arvottomuuteen ja tätä kautta puolustelee menettelyä "vapaaehtoiseksi ratkaisuksi", vaikka tosiasiassa kaupunki on pyrkinyt käyttämään hyväkseen osakkaiden hädänalaista ja kaupungista riippuvaista asemaa.

Kaupungin tarjoama ns. käypä hinta ei ensinnäkään ole reilu eikä 15 % yli alueen hintatason, vaikka kaupunki on tätä tietoa auliisti jaellut tiedotusvälineille.

Asunnon käypä hinta ei myöskään välttämättä ole riittävä korvaus siitä vahingosta, mikä kullekin osakkaalle aiheutuu asunnon vaihdosta. Useat ovat joutuneet ottamaan lainaa, osalla ei sitä mahdollisuutta ole, he ovat joko joutuneet tyytymään pienempään asuntoon tai ovat jääneet edelleen taloon. Asuntojen tarjonta on ollut niukkaa, jonka vuoksi lähes jokainen uuden asunnon hankkinut on joutunut taloutensa äärirajoille ja uuden lainataakan alle, jota ei ollut suunnitellut.

Jokaiselle aiheutunut vahinko on yksilöllinen. Selvää on ainoastaan se, että kaupunki on asiassa vahingonkorvausvelvolllinen, mikä ei tarkoita vain käypää hintaa ja muuttokorvausta.

Myöskään kommentti siitä, että asukkaille asetetut takarajat olisivat johtuneet maaperän terveysvaikutuksia koskevasta epävarmuudesta ei ole kestävä. Asukkaille annettuja takarajoja, joita pitkin matkaa on siirretty (viimeisin tieto 31.8.2000) ei ole missään vaiheessa kerrottu olevan yhteyttä mahdolliseen asumiskiellon asettamiseen. Missään vaiheessahan kaupunki ei ole ilmoittanut saati että se olisi myöntänyt asumisen alueella olevan terveydelle vaarallista muutoin kuin pitemmällä aikavälillä. Terveyshaittoja ei ole myönnetty syntyneeksi.

Tiedotuksessa on jatkuvasti annettu ymmärtää, ettei mitään perustetta asumiskiellon asettamiselle ole.

Tästä huolimatta osakkaita on peloteltu ehdottomilla muuttopäivillä, jolloin alueen tulee olla tyhjä. Tällaisia kaupungin sanelemia ehdottomia takarajoa on ollut tiedotusvälineissä vielä senkin jälkeen, kun ympäristölupa aloittamisen estävine ehtoineen oli annettu. Vasta viime viikkoina tiedotusvälineet ovat alkaneet puhua "futuurissa".

Esimerkin omaisesti oheistan Metrolehden artikkelin 15.3.2000, jonka mukaan rakennusviraston piiri-insinööri Raimo Saarinen toteaa, että "Viimeisten asukkaiden tulisi muuttaa Alakiventien purkutuomion saaneista taloista elokuun lopussa." (LIITE 5)

Siitäkin huolimatta, että ympäristölupa asettaa ehdot kunnostustyön aloittamiselle, aiheuttaa median em. kirjoittelu epävarmuutta asunto oy:ssä vielä jäljellä oleville osakkaille. He pelkäävät, että joutuvat todella lähtemään kodeistaan elokuun lopussa 2000, eikä heillä ole asuntoa eikä varaa ottaa lisälainaa.

Kaupungin tiedotustapa mediassa on kautta linjan ollut osakkaita painostava ja sen tarkoituksena on ollut saada osakkaat tekemään hätiköidysti ratkaisunsa.

Tosiasia on se, ettei Korpisen mukaan kaupungin tarjoama "reilu" korvaus mahdollista vastaavan asunnon hankkimista. Tämän on myös Mikko Luukkonen omassa vastineessaan tunnustanut. Esimerkin omaisesti oheistan Asunto Oy:n osakas Anu Hatunpään saaman ostotarjouksen 23.8.1999, jossa hänelle tarjotaan 7.566,94 markkaa neliömetriltä hänen 60,5 m2 kaksiostaan sekä Hatunpään Helsingin Sanomista keräämän selvityksen myynti-ilmoituksista, joiden mukaan on vanhojen kerrostalokaksioiden keskihinta Itä-Helsingissä ollut elokuussa 2000 8.723,04 markkaa ja lokakuussa 2000 jo 9.058,94 markkaa. Tilaston perusteella on vaikea nähdä sitä, miten Korpisen mainitsema reilu korvaus voisi ylittää alueen käyvän arvon 15 %:lla. (LIITE 6)

Kohteliammin kantelijat pyytävät kanteluasian lisäksi oikeusasiamiestä tutkimaan, onko kaupungin Uudenmaan ympäristökeskukselle antamat harhaanjohtavat tiedot asunto oy:n tontin no 3 hallintaolosuhteista sen kaltaista toisen viranomaisen erehdyttämistä, että se saattaisi täyttää lainvastaisen menettelyn tunnusmerkistön.

Helsingissä kesäkuun 9 päivänä 2000

Ulla-Riitta Harju

asianajaja, varatuomari, Helsinki

alussa mainittujen kantelijoiden asiamiehenä